胆真大！海府大院高调开盘，27万㎡超猛放量，吹风价敢到2万5/㎡！

发布时间：2024-02-28 14:02:58 来源:网易海南房产

最近，海口楼市备受关注的海府大院项目高调开盘。

除了本身的楼市关注的产品之外，海府大院本身的开盘体量和开盘价格更是备受楼市瞩目。

从海口住宅信息网显示，2月份海府大院二三期共取证27.3万方的超级体量。而市场的吹风价，也一直在2.5万/平米左右的高位。

备案价显示，海府大院二三期的备案均价分别达到24996元/平方米、均价24999元/平方米。

这么大体量的开盘，以及这么高的吹风价。

在当下海口低价少量的楼市现状下，显得格外的“胆大”！

海府大院项目实拍

海府大院位于海府路41号，前身是海南省委所在地的府城海府大院项目，一个从2018年开启改造到开盘面世长达五年的中心城区大盘。

先来说一下项目的大体情况：海府大院项目总占地356亩，其中住宅用地179.4亩,总建筑面积达68万方！容积率3.7，绿化率35%，共分五期开发，包含20栋商品住宅、园区配套有酒店、业主会所、1.1万方的商业街、别墅区、专家公寓楼、海岛文化记忆馆、机关幼儿园等完善配套。可以说，这是近年来市区占地面积最大的一个楼盘，而周边配套成熟，生活十分便利！

海府大院项目沙盘

20栋住宅总套数3037套，其中原居民回迁房1657套，商品房1380套，涵盖86-222㎡的2房-5房产品，共31个户型,回迁与商品房均统一标准交付。

海府大院建设示意图

先说下27.3万方的取证面积，这么猛的单次放量，小易在海口市场，很久未见。

小易查阅了近半年(去年8月到今年2月)的备案数据，单盘一次性预售备案达到27万方的项目仅此一个。对比半年内的海口全市新房备案量，甚至超过了去年12月23.8万方和今年1月19.78万方的海口单月备案面积；更是超过了2023年海口月均销售面积26.58万方（2023海口全年房屋销售面积319.06万方）！

再看吹风价格：

项目开盘前的海报输出价格为24000-26000，小易到售楼处实地了解之后，反馈销售价格还未最终确定，预计会参照备案价格销售。而根据备案数据，其二期住宅备案均价达24996/㎡，三期住宅备案均价24999/㎡，实实在在的站在了海口住宅市场的塔尖位置！目前仅次于万华江东鹭岛26855/㎡和中海明德里25000/㎡的海口备案价第三高的项目！

海口在售住宅备案价格排行

从市场来看，2023年年底入市的多个热门楼盘，都下调了价格预期，国兴、金牛岭核心楼盘成交均价，打到了2.3万元/㎡以下。滨江路楼盘开盘价到了1.7万+，而西海岸南片区的大华项目开盘价更是低到了1.4万+。

在这样一个以价换量海口楼市，大放量，高预期的海府大院，显得艺高人胆大。

那么，这个“胆大”的项目产品究竟如何？小易今天带大家仔细扒一扒！

先说优势：

一、海府路41号烫金招牌，海南省委前驻地所在，紧邻海口主干道海府路，位置优越，路网四通八达，10分钟车程可达国兴省政府区域。

海口主干道海府路

二、商业配套齐全：周边南亚广场、望海国际广场、明珠广场、日月广场等商圈齐聚，生活便利。

三、书包出色：省机关幼儿园首屈一指、市25小可以排进全市小学TOP3，海口第十中学。尽管学区资源算不上全是顶尖，但学区配置在市区的新房中十分亮眼。

三、板楼一字型排列，正南正北朝向，楼间距目测在45米以上，采光通风较好。

四、地势较高不易积水：相较于小区周边，海府大院地势较高，在多雨的夏秋季节不会受到淹水困扰。

五、车位配比：总户数3037套，停车位数3814个，车位配体达到了1：1.25，在市中心位置做到这个车位配比堪称优秀。采用人车分流，地下三层停车场，配备新能源充电桩，并在负一层设有电动车停车位置，避免了地上无序停放。

接下来是劣势的分析：

一、价格对比主流产品偏高不少：就市区来说，不论是市中心国兴板块还是非核心城区的金牛岭板块在售项目，海府大院的预计售价都高出竞品不少。

二、装标不占优势：乳胶漆墙面交付，烟灶和燃气热水器选取美的品牌，橱柜是欧派品牌，相较于市场主流的老板烟灶、岩板背景墙甚至智能马桶等装标配置处于劣势。

厨卫交标实拍

三、居住隐私性一般：小易来到样板间所在的楼栋，采用两梯四户连廊设计，在边户归家动线上，可以看到中间两户的厨房、生活阳台和次卧，隐私性较差。限于2梯4户的格局，这个问题在其两梯三户和两梯两户的产品上会有改善。另外在104㎡、117㎡和130㎡的三个三房户型中，几乎都取消或者缩短了客餐厅通往卧室的连廊，动静分区不清晰，隐私性和舒适性一般。

楼层连廊，中间户的隐私性较差

四、公摊面积较大：据小易了解，海府大院公摊率约为25%左右，这个数据在市场上属于偏高水平，这也就意味着更小的使用面积，开放展示的117㎡和130㎡户型，客厅开间仅仅3.6米，130㎡户型主卧面积约12㎡，2间次卧均在9㎡左右，难以满足这个面积段产品的使用需求。

130㎡三房产品客厅实拍

五、关于厨卫：海府大院目前130㎡以下（不含130㎡）的户型均是单卫生间配置，双卫只在130㎡以上大三房及四房。五房产品中出现；另外来看厨房情况，三个交标展示户型均存在厨房偏小的问题，操作台空间不足。130㎡的“大三房”厨房的冰箱位置预留不足70cm，最多仅那能够放置400L之内容量的小冰箱。